[房地产业]房地产：市场调整依然任重道远

　　据国家统计局网站消息，2008年全国各地一路狂涨的房价开始出现分化，在一些大城市率先出现了下跌。从宏观经济形势和政策面、需求层面、供给方面临的资金困境三方面来看，市场并不支持房价持续高涨。

　　房价涨幅虽已放缓，但相对于近年来房地产市场泡沫的过度膨胀，房地产市场的调整依然任重道远。目前政策面、需求面的紧缩不仅不支持房价持续上涨，而且将导致房价下降。我们判断，北京、上海等区域房价未来6个月内下跌幅度在15%左右。如果今明两年城镇居民人均可支配收入可以保持2005-2007年的平均增长率，则房价收入比有望在2009年下半年回到大约2004-2005年前后的水平。加上今年下半年开发商普遍下调开竣工面积将导致明年供给下降，所以2009年下半年房价才有望稳定，成交量变得活跃。此外，目前除广深外各城市房价调整并不充分，开发商也尚未优胜劣汰，所以指望专门针对房地产的政策面放松，甚至救市是不现实的，依据市场规律自救才是最现实的。

　　我们认为，行业看9-10月销量环比反弹，板块看估值便宜的超跌反弹。行业维持谨慎增持评级，个股建议多关注万科类和非万科类两种类型企业的盈利模式和价值驱动力。

　　(国泰君安)